Compromis

ou

Promesse synallagmatique
de vente; -

ou

Promesse unilatérale
de vente

Bien qu'elle ne soit pas obligatoire, la promesse de vente est, en pratique, le préambule indispensable aux ventes immobilières.
Elle engage 2 parties :
............................- Le vendeur d'une part
............................- l'acquéreur d'autre part
Elle peut être rédigée avec le concours d'une agence immobilière, représentée éventuellement par un négociateur mandaté.
Afin de satisfaire aux obligations de l'article L 271 I du Code de la Construction et de l'Habitation, le compromis ou promesse synallagmatique de vente doit être envoyée par courrier en recommandée avec accusé de réception, à l'effet de permettre à l'acquéreur non professionnel de disposer du délai de rétractation de sept jours qu'il peut exercer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes adressée à l'agence immobilière.
Article L 271 2: Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L 271 1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'immeubles neuf à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location accession à la propriété immobilière.
Si les parties conviennent du versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.
Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'aliéna précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la veule, un versement peut être reçu de l'acquéreur, s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés.
Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de sept jours.
Est puni de 30 000 Euros d'amende, le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas précédents. "
Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente (la plus fréquente en ce domaine), les parties définissent l'objet de la transaction ainsi que les modalités et conditions de la vente à venir.
La promesse unilatérale de vente peut indifféremment être conclue sous seing privé ou par acte authentique devant notaire.
Lorsqu'elle est établie sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit, à peine de nullité, être timbrée et enregistrée dans le délai de dix jours à compter de la date d'acceptation de l'offre par le bénéficiaire.
La promesse unilatérale de vente engage irrévocablement le propriétaire du bien immobilier à vendre au bénéficiaire, dans les délais fixés.
A défaut, ce dernier est en droit de demander la réalisation de la vente en justice.
Le bénéficiaire jouit de la faculté de renoncer à l'acquisition, à la condition d'abandonner au promettant les sommes versées à titre d'indemnité d'immobilisation lors de la signature de la promesse.
A défaut de l'obtention par le bénéficiaire des prêts nécessaires au financement de cette opération, la promesse unilatérale de vente sera résolue de plein droit, sans perte pour ce dernier de l'indemnité d'immobilisation (article 17 de la loi du 13 juillet 1979).

Clause suspensive

de prêt

La loi du 13 juillet 1979 dispose que si, pour le financement d'une acquisition immobilière, le particulier a recours à un ou plusieurs prêts, la promesse de vente est alors conclue sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts (article 17).
En cas de refus de prêt, le particulier, bénéficiaire de la promesse, est en droit de demander l'annulation de ladite promesse. Toute somme versée ou avancée par le bénéficiaire doit alors lui être restituée intégralement.
Ces sommes sont productives d'intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande en remboursement.

Si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre.
Dans cette éventualité, l'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé par cette faute et le séquestre ne pourra se dessaisir des fonds qui lui ont été confiés que d'un commun accord entre les parties ou en vertu d'une décision de justice devenue définitive.

Lorsque le bénéficiaire n'entend pas recourir à un prêt, il peut renoncer expressément à cette faculté. Il doit alors porter de sa main dans la promesse de vente, la mention relatée ci-après.
" Je soussigné(e) (nom et prénoms) déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt. Je reconnais avoir été informé(e) que si je recours à un prêt, je ne pourrai me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue au livre III chapitre II du code de la consommation relatif au crédit Immobilier "..
La jurisprudence a admis que cette déclaration pouvait figurer dans un document séparé mais auquel l'acte se réfère (Cass. civ. III, 16 février 1994). En l'absence de cette mention, si un prêt est demandé par le bénéficiaire, la promesse est considérée comme conclue sous la condition suspensive susvisée.

Le crédit immobilier
Dans le cadre d'une demande de prêt portant sur le financement d'un bien immobilier, l'établissement de crédit doit impérativement soumettre par écrit une offre de prêt au particulier, l'établissement prêteur devant maintenir les conditions de son offre pendant trente jours.
A compter de la réception de cette offre, le particulier ne peut conclure sur-le-champ et se voit imposer un délai de réflexion de dix jours.

 

Renonciation


au bénéfice d'une vente

Lorsqu'un particulier renonce au bénéfice d'une vente, bien que toutes les conditions suspensives mentionnées dans la promesse de vente se soient accomplies, il perd le montant de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée à la signature de ladite promesse.
Un arrêt de la Cour de cassation en date du 5 décembre 1984 (Cass. civ. III) est venu préciser que, puisque l'indemnité d'immobilisation a vocation à compenser le préjudice causé par l'immobilisation du bien pendant la durée de la promesse, le montant de cette indemnité peut être réduit lorsque l'immobilisation du bien est de faible durée.
Ainsi, lorsqu'un particulier renonce dans des délais particulièrement brefs au bénéfice d'une promesse de vente, il peut, sur le fondement de cette décision, demander au promettant la réduction de l'indemnité d'immobilisation versée préalablement.

Il est convenu qu'au cas ou l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 10% du prix de vente + les honoraires de l'agence de l'autre partie.
De plus, dans l'une et l'autre éventualités, la rémunération du mandataire restera due intégralement, dans les conditions de forme prévue, l'opération étant définitivement conclue (art. 74, décret 72-678 du 20.7.72).

L'offre d'achat

Elle n'est pas soumise au délai de 7 jours puisqu'elle a exclusivement pour objet d'inviter les propriétaires, si le prix proposé les agrée, à régulariser avec le proposant un avant contrat (promesse ou compromis) qui constatera l'échange des consentements, fixera l'ensemble des conditions de la vente (financement, conditions suspensive, ….... et engagera réciproquement les deux parties à l'issue du délai de 7 jours ci-avant évoqué.
Bien que n'entraînant aucun versement de la part du l'acquéreur potentiel (art. 1589-1 nouveau du code civil) ce dernier se crée l'obligation de régulariser un avant-contrat, en cas d'accord des propriétaires dans le délai indiqué sur l'offre d'achat, sous peine d'être redevables de dommages et intérêts à leur égard.
La présentation de cette proposition et le rapprochement des parties sont sous la responsabilité de l'agence.
La présentation de l'offre sera faite par tout moyen à sa convenance présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée en AR
L'offre d'achat n'entrainant pas l'immobilisation du bien il convient de fixer une date de régularisation proche dans le temps de la présente propostion.

L'offre d'achat contient le prix proposé par l'acheteur, et souvent un délai de validité, généralement d'une ou deux semaines, au terme duquel elle devient caduque.

Depuis le 1er juin 2001, est interdite, sous peine de nullité, toute offre d'achat assortie du versement d'une somme d'argent par l'acheteur.
Sachez que l'acheteur est engagé dès lors que son offre et les conditions qu'elle contient sont acceptées par le propriétaire vendeur : on considère qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, le contrat étant ainsi formé.
L'acheteur ne peut alors librement renoncer à l'acquisition sans engager sa responsabilité contractuelle, et risquer de se voir réclamer des dommages et intérêts, à moins bien sûr de faire valoir le droit de rétractation prévu par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, le cas échéant, la non-réalisation d'une condition suspensive qui aurait été prévue dans l'offre.

Textes de référence Legifrance article 1583 du code civil et article 1589-1 du code civil créé par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 CODE CIVIL Article 1583
Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.


Congé

à échéance pour vendre

Le propriétaire qui souhaite vendre libre de toute occupation un appartement loué, doit impérativement attendre l'expiration du bail.
Un congé doit à peine de nullité être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier, six mois au moins avant la date d'échéance du bail (la date prise en compte comme point de départ de ce délai étant la date de réception du congé).
Dans l'hypothèse de locataires mariés, le propriétaire doit notifier à chacun des époux le congé. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et spécifier le nom et l'adresse du bailleur afin que le locataire puisse faire valoir son droit de préemption.
Le congé doit reproduire littéralement l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux droits du locataire. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose du droit d'acquérir le bien dans le délai de deux mois.
Si le propriétaire vend le bien à un prix inférieur que celui indiqué, il doit, par lettre recommandé en aviser son locataire afin qu'il puisse faire valoir son droit de préemption. Le locataire dispose du droit d'acquérir le bien dans le délai de un mois.
Il est à noter que si le propriétaire vend l'appartement à un parent, jusqu'au troisième degré de parenté inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préemption.

 

Congé

à échéance pour habiter

L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 autorise le propriétaire à donner congé à son locataire, à l'échéance du bail, lorsqu'il souhaite reprendre son appartement pour y habiter, ou le faire habiter par l'un de ses proches (conjoint, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ascendants, descendants ou ceux du conjoint ou concubin notoire).
A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et préciser le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier, six mois au moins avant la date d'échéance du bail (la date prise en compte comme point de départ de ce délai étant la date de réception du congé).
A défaut du respect de ces conditions de délai et de forme, le bail est considéré comme reconduit tacitement dans les mêmes termes. Dans l'hypothèse de locataires mariés, le propriétaire doit notifier à chacun des époux le congé. A défaut, le congé ne peut être opposable au conjoint qui ne l'aurait pas reçu (Cass. civ. III, 16 octobre 1991), ce dernier pouvant alors demeurer dans les lieux.
Il est à noter que la loi prévoit qu'exceptionnellement, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement d'un bail en donnant congé, lorsque le locataire est âgé de plus de soixante-dix ans et que ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du S.M.I.C., sauf si le bailleur est en mesure de lui proposer un logement équivalent (article 15-III).
Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur lui-même est âgé de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du S.M.I.C..

Congé

à échéance
pour motif légitime et sérieux

Lors de l'arrivée du bail à son terme, le propriétaire peut donner congé au locataire s'il justifie d'un motif légitime et sérieux de reprendre l'appartement.
L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 précise qu'il y a motif légitime et sérieux notamment lorsque le locataire n'exécute pas l'une de ses obligations.
Il peut s'agir de retard systématique dans le paiement du loyer, de troubles répétés de voisinage, de sous-location ... . La jurisprudence a de plus admis la légitimité du motif lorsque l'immeuble doit être démoli, lorsque le propriétaire souhaite récupérer son logement pour y exercer une activité libérale ou pour y loger l'un de ses salariés.
Le congé doit respecter les mêmes impératifs de forme et de délai que les autres congés (précédemment relatés) et préciser les motifs allégués.
Rappel de charges L'article 2277 du Code civil dispose que toutes les actions en paiement des loyers se prescrivent par cinq ans. La Cour de cassation a estimé (Cass. civ. III, 22 mai 1968) qu'il en était de même pour les actions relatives au paiement des charges. Ainsi, le propriétaire d'un appartement donné en location est en droit de demander au locataire, à la condition de fournir les justificatifs nécessaires, un rappel de charges portant sur les cinq dernières années. Le locataire peut dans cette hypothèse demander des délais de paiement pour accomplir cette obligation.

Bornage et Clôtures

Bornage amiable

Lorsque deux propriétés sont contiguës, il arrive parfois que l'un des propriétaires des fonds voisins souhaite établir avec précision les limites de son terrain. L'article 646 du Code civil dispose que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés. Deux situations sont envisageables :
1 - Lorsque les limites des terrains peuvent être clairement définies, les voisins, en cas d'accord, peuvent eux-mêmes dresser sur papier timbré le compte rendu de bornage. Ils peuvent déposer le document chez un notaire pour le soumettre à la publicité foncière (cette démarche est facultative). Le procès-verbal lie par son contenu les deux parties en présence ainsi que les acquéreurs des terrains ou successeurs.
2 - Lorsque les limites des propriétés ne peuvent être fixées aisément par les propriétaires, il convient de faire appel aux compétences d'un géomètre-expert qui, au vu des titres de propriété et de la configuration des lieux, dressera lui-même le procès-verbal de bornage, signé ensuite par les parties.
Les frais du bornage sont assumés en commun par les deux parties.
En cas de désaccord ou de refus du voisin, le demandeur peut saisir le tribunal d'instance et demander au juge l'exécution de l'opération de bornage. Clôtures Tout propriétaire a le droit de clore son terrain ou sa propriété (article 647 du Code civil).
Le droit de clôre peut être limité par l'obligation de ne pas mettre obstacle à l'exercice d'une servitude dont bénéficie un voisin (servitude de passage, servitude de vaine pâture, servitude d'écoulement des eaux ...).
En cas de propriétés contiguës, le propriétaire peut contraindre son voisin à contribuer à la construction ou la réparation de la clôture (article 663 du Code civil).
Cette obligation n'est pas applicable pour les fonds ruraux ni pour les clôtures autres que des murs de séparation (haies ou palissade). La hauteur de la clôture peut être limitée par les règlements administratifs, le règlement de lotissement ou les usages en vigueur.
A défaut, la hauteur du mur de séparation est limitée par le Code civil (article 663) que je vous conseille de consulter.
Le voisin pourra s'opposer à la construction de la clôture ou demander des dommages-intérêts si ladite clôture est constitutive d'un trouble anormal de voisinage (perte d'ensoleillement par exemple).
Enfin, la construction d'un mur de clôture suppose qu'une déclaration préalable soit faite à la mairie de la commune.

Le bruit
Recours auprès du maire
Depuis la loi du 28 novembre 1990, tous les maires de France disposent de pouvoirs de police en matière de bruits de voisinage. Lorsqu'un particulier est confronté à un problème de bruit de voisinage persistant, il peut ainsi s'adresser directement au maire de sa commune afin de lui demander d'intervenir pour faire cesser la cause du bruit ou en faire diminuer l'intensité.

Les constructions

Distances à respecter


En l'absence d'un plan d'occupation des sols (P.O.S.) ou de document d'urbanisme en tenant lieu, un particulier ne peut construire un ouvrage près d'une propriété voisine à moins d'une distance égale à la moitié de la hauteur du bâtiment, sans que celle-ci ne puisse être inférieure à 3 mètres (article R. 111-19 du Code de l'urbanisme).
Cette règle ne joue pas lorsque le bâtiment à construire jouxte la limite séparative des propriétés.
A titre d'exemple, si un propriétaire entend construire un ouvrage de 8 mètres de haut, il devra respecter une distance de 4 mètres entre la limite séparative et la construction.
A défaut, le voisin est en droit de demander la démolition de l'ouvrage. Si la construction de l'ouvrage est à l'origine d'un trouble anormal de voisinage (perte d'ensoleillement par exemple), le voisin pourra intenter une action en réparation du préjudice subi, même si les distances prévues par les textes ont été respectées.
Empiétement
d'une construction
sur le terrain d'autrui

Lorsque à la suite d'une opération de bornage ou de la construction par un voisin d'un ouvrage, le propriétaire constate que toute ou partie de ladite construction empiète sur son terrain, il est en droit, sur le fondement de l'article 545 du Code civil, d'en demander la démolition.
Cette démolition peut être exigée même si le voisin est de bonne foi et qu'il bénéficie d'un permis de construire régulier.
Ceci suppose que le propriétaire connaisse les limites exactes de son fonds définies soit par son titre de propriété, soit par le procès-verbal de bornage.
Le voisin ne peut s'opposer à cette démolition que s'il est en mesure de justifier l'occupation continue et apparente du terrain d'autrui pendant une période de trente années (prescription acquisitive de l'article 2229 du Code civil).
C'est le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds qui est compétent pour recevoir toute action en justice.
Fenêtres et jours

La loi réglemente le droit de pratiquer des ouvertures ou fenêtres dans un mur contigu à une propriété voisine. Dans le mur donnant directement sur le fonds voisin, le propriétaire peut pratiquer des jours (verre opaque qui laisse passer la lumière sans offrir de vue) sans limitation de distance; ces jours doivent cependant être situés à 2,60 m au-dessus du plancher de la pièce éclairée, 1,90 m si la pièce éclairée est à l'étage.
L'article 676 du Code civil précise que ces jours doivent être garnis de mailles de 10 cm d'ouverture au plus et devront ne pas pouvoir s'ouvrir. Si le mur d'une maison est éloigné de la ligne séparative de la propriété voisine, les jours peuvent être librement réalisés. Le propriétaire peut aussi percer des vues droites (fenêtres directes), lorsqu'elles sont construites à une distance minimum de 1,90 m (article 678 du Code civil); en cas de vues obliques (vues que l'on obtient sur la propriété voisine en se penchant par la fenêtre), la distance est de 0,60 m (article 679 du Code civil).
Si une ouverture a été pratiquée en violation de ces dispositions légales, le voisin peut en exiger la modification ou la suppression. ::

Droit de passage

Droit de passage
en cas d'enclavement


Lorsque la propriété d'une personne est entourée par une autre propriété empêchant tout accès sur la voie publique, celle-ci est en droit de demander à ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte de son fonds, à charge de verser une indemnité proportionnelle au dommage qu'elle peut occasionner (article 682 du Code civil).
Le propriétaire du fonds enclavé doit alors demander à ses voisins de lui concéder une servitude de passage, généralement accordée sur le trajet le plus court menant à la voie publique et il devra alors en assumer l'entretien.
A défaut d'accord entre les parties sur l'exercice de ce droit, le tracé ou le montant de l'indemnité, chaque partie est libre de saisir le juge du tribunal de grande instance qui déterminera les conditions d'application de ce droit.
Le paiement de l'indemnité peut indifféremment prendre la forme d'un versement en capital ou d'une rente. Il est à noter que la servitude de passage s'éteint de plein droit lorsque l'enclave du fonds a cessé (création d'une nouvelle voie publique par exemple).
Empiétement
provisoire

La jurisprudence accorde au voisin le droit de passer ou de s'installer provisoirement sur le terrain d'autrui pour réaliser des travaux ponctuels sur sa propriété (réparation de son mur ou peinture extérieure par exemple) (Voir en ce sens : Cassation civ. III, 15 avril 1982). Les travaux doivent être indispensables et impossibles à effectuer d'un autre lieu. Une juste indemnité peut être exigée en cas de gêne sensible. Ce droit de passage doit être demandé préalablement au propriétaire du fonds momentanément empiété. A défaut d'accord, le demandeur peut saisir le tribunal d'instance du lieu de situation du terrain, pour obtenir cette autorisation

La mitoyenneté Acquisition de la mitoyenneté
Lorsqu'un propriétaire fait construire sur son terrain un mur de séparation entre sa propriété et une propriété voisine, l'article 661 du Code civil prévoit que le voisin peut acquérir toute ou partie de la mitoyenneté de ce mur, même en l'absence de l'accord du propriétaire du mur. Le voisin doit alors adresser sa demande audit propriétaire

Obligation d'entretien

d' un mur mitoyen


Chaque copropriétaire d'un mur mitoyen est tenu de l'obligation d'entretenir ledit mur. Cette obligation est proportionnelle aux droits de chaque copropriétaire sur le mur et se manifeste par la participation aux frais de réparation et de reconstruction de l'ouvrage (article 655 du Code civil).
A défaut d'accord entre les voisins sur les travaux à effectuer, chacune des parties peut saisir le tribunal d'instance du lieu de situation de l'ouvrage. S'il y a urgence, il est admis que l'un des voisins puisse pratiquer seul les actes conservatoires qui s'imposent, et demander postérieurement au copropriétaire de prendre à sa charge la partie des dépenses qui lui incombe. Le copropriétaire défaillant peut voir sa responsabilité engagée. Lorsqu'un des copropriétaires ne peut assumer la charge de l'entretien du mur, il a la possibilité d'abandonner tout ou partie de la mitoyenneté au profit de son voisin

Ouvrages


contre un mur mitoyen


Chacun des copropriétaires d'un mur mitoyen a la faculté de faire usage du mur. Il est ainsi libre d'y appuyer des petits objets (niche, treillage, lampes ...), adosser des plantations ou y apposer des affiches. Il doit cependant faire en sorte de ne pas endommager le mur. Le copropriétaire ne peut, sans l'accord de son voisin, réaliser des enfoncements, ni appliquer contre le mur des ouvrages, des constructions ou pratiquer des ouvertures (articles 662 et 675 du Code civil). En cas de désaccord entre voisins, il conviendra de saisir le juge d'instance qui arbitrera le litige, éventuellement après expertise

Surélévation


d'un mur mitoyen


Chaque copropriétaire d'un mur mitoyen peut à tout moment, même sans autorisation de son voisin, faire exécuter les constructions nécessaires à la surélévation du mur (article 658 du Code civil). Le copropriétaire, qui prend l'initiative de la surélévation, a le choix de la conception de l'ouvrage (dans les limites des règlements d'urbanisme et de l'abus de droit) et acquittera seul le coût des travaux. A l'issue de l'opération, unique propriétaire des constructions réalisées, il assumera seul l'obligation d'entretien de l'ouvrage. Le voisin peut acquérir la mitoyenneté en payant la moitié des frais de la construction (estimés au jour de l'acquisition) ainsi que la moitié du sol fourni (ceci dans l'hypothèse où les travaux portent sur l'épaisseur du mur mitoyen) (article 660 du Code civil). S'il peut justifier de l'usage continu et apparent de l'ouvrage pendant trente ans, le voisin acquiert la mitoyenneté de plein droit et automatiquement à l'issue de cette période (prescription acquisitive).

Plantations


Distances à respecter


Les règlements communaux, les règlements de copropriété ou de lotissement prévoient le plus souvent les distances à respecter en cas de plantation d'arbres ou d'arbustes. A défaut de réglementations ou d'usages locaux, l'article 671 du Code civil précise certaines limites. Ainsi, tout arbre appelé à dépasser 2 m de hauteur doit être mis en terre à 2 m au moins de la limite séparative d'une propriété, dans tout autre cas, la plantation doit être réalisée à 0,50 m au moins de la limite séparative (la distance se calcule du milieu de l'arbre jusqu'au milieu du mur séparatif). En cas de plantations en espalier directement adossées au mur mitoyen (lierre, vigne ...), aucune distance n'est à respecter. A défaut du respect de ces dispositions légales, le voisin peut exiger que les arbres et arbustes soient arrachés ou réduits à la hauteur imposée, à moins qu'il y ait prescription trentenaire (article 672 du Code civil). Il est toujours possible de s'informer auprès des services municipaux pour connaître les réglementations en vigueur. Il est à noter, qu'il est d'usage à Paris et banlieue parisienne qu'aucune distance ne soit exigée.

Empiétement

de branches

Lorsqu'une plantation est plantée à une distance légale, il peut arriver que lors de sa croissance, des branches viennent empiéter sur le terrain voisin. Dans cette hypothèse, l'article 673 du Code civil précise que le voisin peut alors demander au propriétaire de la plantation de couper lesdites branches. Il ne peut prendre lui-même l'initiative de les couper. Si le propriétaire ne s'exécute pas, le voisin devra saisir le tribunal d'instance pour que le juge ordonne la coupe. Il est à noter que la coupe des brindilles ou des ronces n'est pas soumise à autorisation préalable du voisin. Ces droits sont imprescriptibles, ainsi même après trente ans, la coupe des branches des arbres et arbrisseaux peut être exigée.

Empiétement

de racines


Lorsque les racines d'un arbre ou arbrisseau planté à distance légale empiètent sur le terrain voisin, l'article 673 du Code civil autorise le voisin à procéder lui-même à la coupe desdites racines, sans demande préalable auprès du propriétaire. L'opération de coupe doit respecter les racines vitales du végétal et ne peut s'étendre aux racines profondes. Il est à noter, que ce droit de coupe est imprescriptible et peut toujours s'exercer même trente années après que l'empiétement ait été constaté. Fruits Les fruits d'un arbre ou arbuste reviennent de plein droit au propriétaire du terrain sur lesquels lesdits végétaux poussent. Si le propriétaire n'a pas la jouissance de son terrain, ce droit est reconnu à la personne qui exerce cette jouissance (usufruitier, locataire, possesseur de bonne foi ...). Lorsque les fruits empiètent sur un terrain contigu, le voisin ne peut en aucun cas cueillir les fruits, même lorsque l'arbre ou l'arbuste n'est pas à distance réglementaire. Le voisin est seulement autorisé à ramasser les fruits naturellement tombés sur son fonds.

 

Trouble de voisinage

Recours pour trouble anormal de voisinage


Lorsqu'un particulier est victime de nuisances répétées de la part de l'un de ses voisins, il peut intenter une action soit sur le fondement d'une réglementation spécifique (il est toujours possible de se renseigner auprès des services de la mairie pour connaître la nature de telles réglementations) soit, d'une façon plus générale, sur le fondement de troubles anormaux de voisinage. Aucun texte législatif ne précise le caractère anormal d'un trouble. La jurisprudence a tenté de définir la portée et les limites de cette action. Les tribunaux reconnaissent le bénéfice du recours à toute personne souffrant d'un inconvénient anormal de voisinage, même en l'absence de toute infraction aux règlements en vigueur ou de faute de l'auteur du trouble. Les juges apprécient souverainement, en fonction des circonstances de temps et de lieu, la limite de la normalité des troubles (notamment au regard des habitudes de vie du quartier ou de la résidence). Lorsqu'un particulier souhaite entamer une telle action, il doit au préalable réunir les éléments de preuves qui constatent le caractère anormalement gênant du trouble (constats d'huissier, photographies, témoignages ...).
Il devra faire appel au service d'un avocat et saisir par son intermédiaire le tribunal de grande instance du lieu où le trouble est commis. Il peut préalablement et facultativement, dans le cadre d'un recours amiable, mettre en demeure son voisin de faire cesser le trouble anormal.

 

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Carole Gouyé
+33
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