Architecte, construction

 

L'architecte Contrat écrit Tout engagement professionnel de l'architecte doit faire l'objet d'une convention écrite préalable, définissant la nature et l'étendue de ses missions ou de ses interventions ainsi que les modalités de sa rémunération (article 11 du Code des devoirs de l'architecte).
Le particulier, qui a recours aux compétences d'un architecte, est ainsi en droit d'exiger, avant toute exécution, l'établissement d'un contrat écrit.
Ceci n'est pas une condition de validité de la convention et les parties restent tenues par leurs engagements même en l'absence d'écrit.
L'inobservation de l'article 11 par l'architecte est cependant passible d'une sanction disciplinaire.
De plus, lorsque l'absence d'écrit est à l'origine d'un préjudice, la responsabilité de l'architecte peut être engagée et des dommages et intérêts demandés.

Construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan
Annulation du contrat pour refus de permis de construire

L'article L. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation précise que le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan est obligatoirement conclu sous la condition suspensive de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives.
Ainsi, lorsque le permis de construire est refusé par l'Administration ou accepté sous réserve de modifications des plans de l'édifice, le particulier est en droit de demander au constructeur l'annulation, sans pénalités, du contrat, ainsi que le remboursement des sommes avancées.

 

Assurance-construction


La loi du 4 janvier 1978 impose à tout particulier ayant pris l'initiative de la construction d'une maison, la souscription d'une assurance, sous peine de sanctions pénales.
Cette assurance, dite "dommage-ouvrage", garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des vices ou dommages relevant de la garantie décennale (dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou qui affectent le gros oeuvre ou un élément d'équipement fixe).
Ainsi, lorsqu'un tel dommage apparaît, le particulier doit transmettre sa déclaration de sinistre à son assureur par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposer sa déclaration contre récépissé dans les cinq jours suivant la date à laquelle l'assuré a eu connaissance des désordres.
L'assureur a soixante jours à compter de la réception de la déclaration du sinistre pour notifier à l'assuré sa décision, et quatre-vingt-dix jours, en cas d'acceptation du dossier, à compter de cette même date, pour faire connaître à l'assuré le montant de l'indemnité proposée.

Défaillance du constructeur L'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation oblige le constructeur d'une maison individuelle dont il fournit les plans à souscrire impérativement une garantie de livraison au bénéfice du particulier, maître de l'ouvrage.
Cette garantie est donnée soit par un établissement bancaire soit par une entreprise d'assurance agréée à cet effet. Aux termes de cette garantie, le garant prend à sa charge tout dépassement du prix convenu ou les sommes nécessaires à l'achèvement de la construction. Ainsi, en cas de défaillance, de retard ou de faillite du constructeur, le particulier peut saisir le garant.
Ce dernier, après une mise en demeure infructueuse du constructeur, doit exécuter ses obligations. Il pourra ainsi désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux ou proposer au maître de l'ouvrage, lorsque la construction de l'édifice est avancée, de conclure lui-même les marchés de travaux, à charge pour lui de régler les entreprises concernées.
Il est à noter que cette garantie peut être mise en oeuvre lorsque des réserves ont été formulées à la réception de l'ouvrage et que les travaux nécessaires à la levée des réserves n'ont pas été réalisés.
Faculté de rétractation

A compter du 1er mars 1990, tous les actes sous seing privé ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation deviennent définitifs qu'au terme d'un délai de 7 jours (article 20 de la loi du 31 décembre 1989).
L'acte conclu doit impérativement être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception au particulier. Ce dernier a alors la faculté de renoncer librement à la vente ou à l'opération de construction en notifiant au vendeur ou constructeur son intention d'annuler le contrat, par lettre recommandée avec accusé de réception, avant l'expiration du délai de 7 jours.
Ce délai court à compter de la réception de l'acte par le particulier.

Garantie de parfait achèvement

La loi du 4 janvier 1978 a institué une garantie de parfait achèvement de la construction au profit du particulier, maître de l'ouvrage.
Ainsi, tout constructeur ou entrepreneur doit réparation des désordres pouvant affecter l'ouvrage qu'il a réalisé, pendant la durée d'un an à compter de la réception des travaux (article 1792-6 du Code civil).
Cette garantie concerne les désordres apparents lors de la réception qui ont fait l'objet de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, ainsi que tout désordre, de quelque nature que ce soit, révélé dans l'année de réception.
Le particulier, maître de l'ouvrage, doit impérativement signaler au constructeur lesdits désordres par voie de notification écrite.
Les parties conviendront d'un commun accord des délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation. A défaut d'entente, le maître de l'ouvrage pourra, après une mise en demeure infructueuse du constructeur, exécuter les travaux de réparation aux frais et aux risques du constructeur défaillant.

Réception des travaux Lorsque la construction de la maison individuelle est achevée, le particulier, maître de l'ouvrage, va recevoir les travaux.
Cette réception se fait en présence des deux parties (constructeur et maître de l'ouvrage), qui dressent à cette occasion contradictoirement un procès-verbal de réception.
Le particulier vérifiera que l'exécution est conforme et que l'ouvrage est exempt de tout vice. Ce dernier pourra émettre toutes réserves qui seront consignées au procès-verbal.
Le particulier peut, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat (article L. 231-8 du Code de la construction et de l'habitation).
Le solde du prix n'est exigible par le constructeur que dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci. Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le particulier est assisté d'un professionnel habilité, lors de la réception.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée par un consignataire désigné d'un commun accord par les parties ou à défaut par le président du tribunal de grande instance.
Révision du prix Lorsqu'un particulier conclut avec un constructeur un contrat portant sur la construction d'une maison individuelle avec fourniture des plans, le prix convenu à l'acte est forfaitaire et définitif (articles L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation)et recouvre toutes les dépenses nécessaires à l'édification de l'ouvrage. Il peut uniquement être prévu au contrat une révision du prix, en fonction de la variation de l'indice national du bâtiment tous corps d'état (indice BT 01) et selon les modalités fixées à l'article L. 231-11 dudit Code.
Ainsi, en dehors des cas de révision du prix, le constructeur ne peut pour aucun motif demander un supplément de prix, même dans l'hypothèse où le coût effectif de la construction dépasse le coût fixé à l'acte. ::
Vente sur plan Faculté de rétractation Lorsqu'un particulier conclut avec un constructeur un contrat portant sur la construction d'une maison individuelle avec fourniture des plans, le prix convenu à l'acte est forfaitaire et définitif (articles L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation) et recouvre toutes les dépenses nécessaires à l'édification de l'ouvrage. Il peut uniquement être prévu au contrat une révision du prix, en fonction de la variation de l'indice national du bâtiment tous corps d'état (indice BT 01) et selon les modalités fixées à l'article L. 231-11 dudit Code.
Ainsi, en dehors des cas de révision du prix, le constructeur ne peut pour aucun motif demander un supplément de prix, même dans l'hypothèse où le coût effectif de la construction dépasse le coût fixé à l'acte. Garanties des vices apparents
Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (vente sur plan), le vendeur ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents (article 1642-1 du Code civil).
Ainsi, lorsque l'acquéreur d'un appartement acquis sur plan constate des malfaçons ou des défauts de construction affectant son bien, il peut mettre en demeure le vendeur de réparer lesdits vices.
A défaut d'exécution de ces réparations par le vendeur, l'acquéreur pourra demander la résolution du contrat ou une diminution du prix de vente.
Résiliation du contrat préliminaire Lorsqu'un contrat préliminaire a été conclu, l'article R. 261-30 du Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur de notifier au réservataire le projet d'acte de vente, un mois au moins avant la signature de l'acte.
A la lecture du projet, si le réservataire constate que le prix de vente stipulé excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant, celui-ci est en droit d'annuler tous ses engagements et demander le remboursement de l'intégralité des sommes versées à titre de dépôt de garantie.
Cette faculté est offerte au réservataire lorsqu'il peut constater que l'un des éléments d'équipement prévu au contrat préliminaire ne peut être réalisé ou que tout ou partie de l'immeuble à construire présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur de plus de 10%.
Une telle résolution peut être exigée lorsque le ou les prêts mentionnés au contrat préliminaire n'ont pas été obtenus ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat (article R.261-31 du Code de la construction et de l'habitation).

 

 

 

 

Carole Gouyé
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