.................Droits et obligations du locataire

 

Réduction de la rémunération de l'agent immobilier

Depuis le 1er janvier 1987, les commissions des agents immobiliers, tant en matière de vente que de location d'immeubles, sont librement fixées par les parties (ordonnance du 1er décembre 1986).
A compter du 1er septembre 1990, le montant de la rémunération de l'agent immobilier doit être affiché à l'entrée de son établissement de façon lisible et visible par la clientèle. L'affiche doit de plus préciser à qui incombe le paiement de la rémunération.
Il est à noter que la Cour de cassation reconnaît aux juges le pouvoir de réduire la rémunération de tout mandataire, lorsque celle-ci est manifestement excessive par rapport au service rendu (Cour d'appel de Paris, 28 janvier 1980).
Ainsi, tout particulier peut, dans ces circonstances, demander, sur le fondement de cette jurisprudence constante, la réduction de la commission de l'agent immobilier
Charges récupérables par le locataire Le décret n. 87-713 du 26 août 1987 énumère les charges qui incombent au locataire. Succinctement, sont à la charge du locataire les dépenses relatives à l'entretien et à la réparation des ascenseurs, les dépenses d'eau, de chauffage, d'électricité relatives à son logement, les dépenses de réparation ou d'entretien courant des installations d'équipements liés à l'appartement, une quote-part des dépenses relatives à l'éclairage, le chauffage, l'entretien courant et la réparation des éléments d'équipement des parties communes de l'immeuble et des espaces extérieurs (parking, jardin ...), une quote-part de la rémunération du gardien ou concierge à concurrence des trois quarts du montant de ladite rémunération. Cette liste du décret susvisé est limitative, toute charge n'y figurant pas ne peut être demandée au locataire, même si le contrat de bail en convient autrement. Ainsi, tout locataire qui, lors de la régularisation des charges annuelles, serait mis en demeure de régler des charges non visées par le décret, peut légitimement s'opposer à leur recouvrement.
Saisine de la commission de conciliation La commission de conciliation siège dans chaque département et est composée paritairement de représentants d'organisations de propriétaires et de locataires.
La commission est compétente pour recevoir tout litige né d'un désaccord entre un bailleur et son locataire lors de la fixation d'un loyer, sa révision ou son augmentation lors du renouvellement du bail (article 17 et 31 de loi du 6 juillet 1989). Elle peut être saisie indifféremment par le propriétaire ou le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, avant le terme du contrat de location.
Cette demande doit indiquer les noms, prénoms, qualités et adresses des parties ainsi que l'objet du litige. La commission a alors deux mois à compter de la réception de la demande, pour rendre un avis. Le locataire et le propriétaire seront convoqués et entendus. En cas de conciliation, l'accord fera l'objet d'un document signé par les parties. Si le désaccord persiste, la commission rendra un avis. Les parties pourront alors saisir le juge (tribunal d'instance), qui est libre de ne pas tenir compte de l'avis de la commission. Le plus souvent, l'avis de la commission est suivi par le juge
Garde de l'animal domestique Toute personne est libre d'avoir à son domicile un animal familier. Ainsi, aucun règlement de copropriété ou de lotissement ne peut limiter ou interdire l'exercice de ce droit, dès lors que l'animal ne cause aucun dégât dans l'immeuble, ni aucun trouble de jouissance aux occupants (article 10 de la loi du 9 juillet 1970).
Cependant, le propriétaire de l'animal domestique est tenu d'en assurer la garde (article 1385 du Code civil). Si, en l'absence d'une surveillance vigilante de son maître, l'animal est à l'origine d'un dommage (accident de la circulation, morsure) la responsabilité civile de son propriétaire peut être engagée. Ce dernier ne peut se disculper qu'en apportant la preuve d'une faute de la victime ou de l'existence d'un cas de force majeure. Lorsque la personne qui exerce la garde de l'animal n'est pas le propriétaire de l'animal, c'est la responsabilité du gardien qui peut être mise en cause, sauf si le gardien de l'animal est un employé du propriétaire ou s'il assume ladite garde à titre amical (Cour d'appel de Dijon, 16 février 1989). :
Congé donné par le locataire en cours de bail

* L'article 12 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment.
Ce congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier, au moins trois mois à l'avance (article 15 alinéa 2), ce délai courant à compter de la réception de la lettre ou de la signature de l'exploit d'huissier.
Le congé n'a pas à être motivé.
Pendant la période de préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges jusqu'à son terme, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Le congé, pour être valable, doit émaner du (ou des) titulaire(s) du bail.
Dans l'hypothèse d'un couple de locataires mariés, le congé doit être délivré par les deux époux.

* Dans le cadre d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, en cas de mutation professionnelle ou de perte d'emploi, le délai de préavis de congé du locataire est réduit à un mois. Les conditions de forme du congé de l'article 15 de la loi précitée s'imposent là encore (lettre recommandée avec accusé de réception ou signification par acte d'huissier).

Le délai de préavis est également réduit à un mois pour les locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, ainsi que pour les bénéficiaires du revenu minimum d'insertion (R.M.I.). Le congé doit préciser les motifs de la résiliation anticipée du bail.

 

Congé donné par le locataire en fin de bail

Lorsque le bail arrive à son terme, le locataire est en droit de renoncer à son renouvellement, en donnant congé au bailleur sous réserve d'un délai de préavis de trois mois.
Ce congé doit, à peine de nullité, être notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Dans l'hypothèse d'un couple de locataires mariés, le congé doit émaner des deux conjoints, sous peine d'être inopposable au conjoint n'ayant pas délivré le congé.

A défaut de congé dans les délais et les formes prescrites par la loi, le bail est supposé être reconduit tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial (si le contrat initial est inférieur à trois ans, pour une durée de trois années) et sous les mêmes conditions

Demande de décompte de charges Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, l'article 23 autorise le bailleur à prélever par provision le montant des charges locatives, sous réserve qu'une régularisation soit faite au moins une fois par an.
Un mois avant cette régularisation annuelle, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans l'hypothèse d'une copropriété, le mode de répartition entre les locataires.
Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires.
Tout locataire est ainsi en droit, lors de l'opération de régularisation des charges, de demander à son propriétaire, avant tout paiement, des précisions et justifications sur la nature et le montant des charges demandées.
Droit de substitution du locataire dans le cadre d'une vente du logement

Dans le cadre d'un congé pour vendre donné par le bailleur à l'arrivée du terme du contrat, ce dernier doit obligatoirement informer le locataire des conditions et modalités de la mise en vente du bien.
Si la vente est conclue avec un tiers, après que le locataire ait renoncé à l'exercice de son droit de préemption, à des conditions ou un prix plus avantageux que celui figurant dans le congé, le locataire a la possibilité de se substituer à l'acquéreur.
En pratique, le notaire qui a reçu la vente doit impérativement notifier les conditions de la vente au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si ce dernier constate des différences à son désavantage, il peut dans le délai d'un mois à compter de la notification du notaire, l'informer qu'il entend se substituer à l'acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est à noter que le locataire doit indiquer au bailleur l'adresse à laquelle cette notification doit être effectuée, à défaut, le locataire ne peut se prévaloir de ce droit de substitution.

Droit de préemption du locataire dans le cadre d'un congé pour vendre Dans l'hypothèse où le locataire a reçu de la part du bailleur, six mois avant la date d'expiration de son bail, un congé pour vendre, conformément aux dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut exercer son droit de préemption et acquérir prioritairement son logement dans les conditions et selon les modalités précisées impérativement au congé.
Le locataire doit alors notifier son intention d'acquérir dans le délai de deux mois à compter de la date de réception du congé.
Cette notification doit être faite sous la forme d'une lettre recommandée ou signifiée par acte d'huissier.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente (ou de la promesse de vente).
Si, dans sa réponse il mentionne le recours à un ou plusieurs prêts, l'acceptation est subordonnée à l'obtention du ou desdits prêts.
Il bénéficiera alors d'un délai supplémentaire de deux mois pour conclure l'acte de vente. Le contrat de location sera prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente et, si la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente sera réputée nulle de plein droit et le locataire devra quitter le logement au terme du bail (article 15-II de la loi précitée).
Délivrance d'une quittance de loyer Lorsque la location d'un appartement entre dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, l'article 21 de la loi dispose que le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.
La quittance doit porter le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.
Un locataire est ainsi en droit d'exiger de son propriétaire, la délivrance de cette quittance, ou la mise en conformité de la quittance avec les impératifs de la loi. Il est à noter que les frais d'établissement et d'expédition de la quittance ne peuvent en aucun cas être mis à la charge du locataire.
Etalement de l'augmentation d'un loyer Pour atténuer les effets de l'augmentation du montant du loyer, dans le cadre du renouvellement du bail à son terme, la loi du 6 juillet 1989 a prévu un étalement de cette hausse.
Ainsi, aux termes de l'article 17-c de la loi, la hausse convenue entre les parties, ou judiciairement en cas de désaccord, s'applique par tiers pour tout bail de trois ans (par sixième pour un bail de six ans).
Lorsque la hausse est supérieure à 10% du montant du loyer, quelle que soit la durée du bail, ladite hausse doit impérativement s'étaler par sixième annuel (voir exemple ci-après).
Fixation du montant d'un loyer vacant Dans le cadre de l'application de la loi du 6 juillet 1989, les parties sont libres de convenir du montant du loyer pour :
- les logements neufs,
- les logements vacants ayant fait l'objet de travaux de mise ou de remise aux normes définies par le décret pris en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986,
- les logements conformes aux normes définies par ledit décret, faisant l'objet d'une première location ou, s'ils sont vacants, ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration, d'un montant au moins égal à une année du loyer.
Pour tout autre logement, le loyer doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, s'il est supérieur à celui exigé du précédent locataire.
Le bailleur doit justifier le montant du loyer demandé en fournissant un nombre minimal de trois références (six dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants).
En cas de non-respect de ces dispositions par le bailleur, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour saisir la commission de conciliation.
Fixation du loyer dans le cadre d'un renouvellement de bail A l'expiration du bail, l'article 17-c de la loi du 6 juillet 1989 précise que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne peut donner lieu à une réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans cette hypothèse, le propriétaire doit obligatoirement adresser au locataire une proposition d'augmentation au moins six mois avant le terme du contrat, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier.
La notification doit impérativement reproduire les alinéas de l'article 17-c de la loi, mentionner le nouveau loyer et fournir la liste des références ayant servi à le déterminer (trois loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des conditions de logement similaires, six dans les grosses agglomérations).
A défaut de réponse ou d'accord du locataire dans le délai de quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission de conciliation. Il est à noter que si le propriétaire propose un nouveau loyer, il ne peut revenir sur sa décision et donner congé au locataire
Remboursement du dépôt de garantie. Lorsqu'un dépôt de garantie a été initialement prévu au contrat de location pour garantir l'exécution des obligations locatives, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Il doit être restitué par le bailleur dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant des loyers ou charges restant dus ou des éventuels travaux de remise en état.
Le propriétaire peut conserver tout ou partie de ce dépôt lorsque les dégradations du logement sont directement imputables au locataire et qu'elles ne résultent pas de l'usure normale ou la vétusté des installations.
Ces dégradations peuvent être établies par la confrontation des états des lieux dressés à l'entrée et à la sortie du locataire.
A défaut d'état des lieux, le propriétaire ne pourra que très difficilement mettre en cause la responsabilité du locataire et devra restituer l'intégralité des sommes versées à titre de dépôt de garantie.
Lorsque le propriétaire conserve lesdites sommes, il ne peut le faire qu'à la condition de produire les justificatifs des travaux de remise en état effectués.
En l'absence de tout justificatif, le locataire pourra, après simple mise en demeure du bailleur, saisir le tribunal d'instance. Il est à noter qu'à défaut de restitution dans les délais légaux, le dépôt de garantie est producteur d'intérêts calculés au taux légal.
Révision du loyer
Dans le cadre de l'application de la loi du 6 juillet 1989, la révision du loyer est possible lorsqu'une clause du contrat de bail le prévoit expressément.
Celle-ci ne peut intervenir qu'une fois par an à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'I.N.S.E.E..
A défaut de précision dans le contrat, l'indice de référence est le dernier publié à la date de signature du bail (article 17-d de la loi précitée).
Travaux et réparations Le décret n. 87-712 du 26 août 1987 établit la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives. Cette liste mentionne, succinctement, les réparations relatives aux vitrages, serrures, stores, plafonds et murs intérieurs, parquets, moquettes, petite installation électrique, plomberie et robinetterie, sanitaire, appareils électroménager ... . La liste du décret susvisé n'est pas limitative. Il convient en pratique de retenir que le locataire a en principe à sa charge toutes les dépenses de réparations liées à l'entretien courant du logement et les petites réparations afférentes.
Demeurent à la charge du propriétaire, les grosses réparations ainsi que celles relatives au renouvellement des équipements.
Lorsqu'une grosse réparation portant sur un élément d'équipement s'impose, le locataire doit préalablement avertir le propriétaire et le mettre en demeure de réaliser ladite réparation.
En pratique, le locataire peut s'exposer à un refus du propriétaire. Le locataire ne peut dans cette hypothèse, sauf urgence caractérisée, réaliser lui-même la réparation et demander son remboursement au bailleur. Sans autorisation préalable, ce dernier serait en droit de lui refuser ledit remboursement.
Il est préférable que, avant toute intervention, le locataire mette en demeure le propriétaire de réaliser la réparation, en cas de désaccord ou de refus, il saisira le tribunal d'instance.
Le juge autorisera le locataire à réaliser les travaux contre remboursement ou ordonnera au propriétaire, sous astreinte, leur exécution.

 

Carole Gouyé
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