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Qu'est-ce qu'une offre d'achat et à quoi engage-t-elle l'acheteur ?

L'offre d'achat, ou proposition d'achat, est normalement utilisée lorsqu'un candidat acquéreur souhaite provoquer la vente d'un bien immobilier qui n'a pas été mis en vente par son propriétaire.

De plus en plus fréquemment, cette formule est appliquée à contre-emploi : un intermédiaire fait signer à un acheteur une offre d'achat concernant un bien pour lequel il avait préalablement reçu un mandat de vente de la part du propriétaire.

Il s'agit alors d'une étape préliminaire, souvent annulée et remplacée ultérieurement par un compromis de vente, mais qui n'est pas sans conséquences juridiques importantes pour l'acheteur.
L'offre d'achat contient le prix proposé par l'acheteur, et souvent un délai de validité, généralement d'une ou deux semaines, au terme duquel elle devient caduque.

Depuis le 1er juin 2001, est interdite, sous peine de nullité, toute offre d'achat assortie du versement d'une somme d'argent par l'acheteur.

Sachez que l'acheteur est engagé dès lors que son offre et les conditions qu'elle contient sont acceptées par le propriétaire vendeur : on considère qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, le contrat étant ainsi formé.

L'acheteur ne peut alors librement renoncer à l'acquisition sans engager sa responsabilité contractuelle, et risquer de se voir réclamer des dommages et intérêts, à moins bien sûr de faire valoir le droit de rétractation prévu par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, le cas échéant, la non-réalisation d'une condition suspensive qui aurait été prévue dans l'offre.

Textes de référence
Legifrance article 1583 du code civil et article 1589-1 du code civil créé par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 CODE CIVIL Article 1583 Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Sur l'offre sont indiqués :

Adresse et description du bien
Nom du proprietaire
Prix proposé : Sous réserve de l'acceptation des propriétaires, notre proposition est faite aux prix de : (chiffre et lettres)
Conditions suspensives ou non :
Rémunération de l'agence, dont les modalités sont déjà énoncés au mandat, sont en sus/inclus.
FINANCEMENT Les modalités de financement seront déterminées aux termes de l'avant contrat. Le prix proposé indiqué ci-dessus sera payable comptant le jour de la vente
Un virement d'acompte (minimum 5% maxi 10%) sera versé lors de la signature du compromis sur le compte du notaire chargé de la rédaction
LOI TRACFIN " Avez-vous une activité professionnelle ? Si oui laquelle ? …………………………………………..
Quelle est l'origine des fonds qui vont servir à l'acquisition du bien ? Professionnelle Personnelle Familiale
Dans quel but envisagez-vous d'acquérir ce bien ?
Possédez-vous un ou plusieurs comptes bancaires à l'étranger ? Si oui dans quel pays ?
Dans le cadre de votre activité réalisez-vous des transferts de capitaux depuis l'étranger ? ou vers l'étranger ?
Etes-vous titulaire de carte(s) bancaire(s) prépayée(s) ?Oui / Non Si oui indiquez le numéro de(s) la carte(s) et le nom de l'établissement de délivrance.

REGIME DE LA PROPOSITION D'ACHAT ;

Nous déclarons avoir été informés des dispositions de la loi SRU du 13.12.2000 visant à renforcer la protection de l'acquéreur immobilier : - instaurant un délai de 10 jours pour tout acte sous seing privé ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation par un acquéreur non professionnel ;

frappant de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement quelles qu'en soient la cause et la forme. En conséquence, la présente proposition d'achat n'est pas soumise au délai de 10 jours puisqu'elle a exclusivement pour objet d'inviter les propriétaires, si le prix proposé les agrée, - un accord ayant été établi sur " la chose et sur le prix
Le propriéttaire ayant signé l'offre s'engage à régulariser avec nous, au plus tard à la date indiquée ci-contre, un avant contrat (promesse ou compromis) qui constatera l'échange des consentements, fixera l'ensemble des conditions de la vente (financement, conditions suspensive, . et engagera réciproquement les deux parties à l'issue du délai de 10 jours ci-avant évoqué.
Bien que n'entraînant aucun versement de notre part (art. 1589-1 nouveau du code civil) nous sommes conscients de l'obligation que nous nous créons de régulariser un avant-contrat, en cas d'accord des propriétaires dans le délai (indiqué ci-contre), sous peine d'être redevables de dommages et intérêts à leur égard.
Si notre offre est acceptée par les propriétaires, la transaction devra avoir lieu aux conditions ordinaires et de droit, notamment aux suivantes :
- ces biens seront, le jour de la signature de l'acte authentique, libres de tous privilèges et hypothèques quelconques, ainsi que de toutes servitudes d'urbanisme.
- la jouissance des lieux nous sera acquise le jour de la signature de l'acte authentique, par la prise de possession réelle ou la perception des loyers
La présentation de cette proposition et le rapprochement des parties sont sous la responsabilité du cabinet sus-nommé. La présentation sera faite par tout moyen à sa convenance présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée en AR.

La présente proposition n'entraînant pas l'immobilisation du bien il convient de fixer une date de régularisation proche dans le temps de la présente proposition

Le propriétaire ne peut s'engager avec tout autre personne que les proposants (ni offre, ni compromis) Après cette date le propriétaire est libre de tout engagement Obligation de l'acquéreur : voir au verso (ou page2)

Mise à jour 01.04.2023

Document à fournir pour la signature du compromis