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Avant d'acheter un logement
Mise à jour : 31 mars, 2023

Il est indispensable de connaître les règles de base de la négociation et de la promesse de vente.

La négociation : pour trouver un logement à acheter, on peut s'adresser :

1° - Au vendeur
directement par l'intermédiaire des petites annonces "de particulier à particulier ".
Une fois l'accord conclu, établir un compromis de vente. Il n'est pas obligatoire mais fortement recommandé de le faire chez un notaire . Celui-ci vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira toutes les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte définitif. Frais : aucun.

2° - A un agent immobilier
Avant toute chose, vérifier que figure bien dans l'agence choisie ou sur son site web:
- le numéro de carte professionnelle de l'agent,
- le montant de la garantie et les nom et adresse de son garant,
- les nom, numéro de compte où sont effectués les versements des sommes qu'il reçoit.

Ces mentions réglementaires permettent de s'assurer que l'on n'a pas affaire à un intermédiaire douteux.

L'agent fait visiter les logements et doit donner tous les renseignements concernant son prix, ses modalités de paiement et les possibilités de crédit.
Si la transaction aboutit, il rédige avec l'acheteur une promesse de vente et la transmet au notaire chargé de l'acte de vente.
Frais : les frais de commission sont payables lors de la signature de l'acte chez le notaire (aucune somme d'argent ne doit être versée avant à l'agent immobilier). Ces frais peuvent être à la charge du vendeur ou de l'acheteur.
Mais attention : si elles sont à la charge du vendeur, elles seront ajoutées au prix de vente net vendeur, donc c'est toujours l'acquéreur qui doit les supporter !
La commission est proportionnelle au prix de vente du logement et varie selon l'agence immobilière (les tarifs sont libres).

3° - A un notaire
Le notaire peut être chargé de vendre des logements. Il les fait visiter et en cas d'accord, rédige avec le futur acquéreur une promesse de vente.
Frais : le notaire peut prendre des honoraires de négociation, à condition : qu'il détienne du vendeur un mandat écrit, qu'il ait bien mis en rapport le vendeur et l'acheteur (rien n'empêche en effet le vendeur de confier la vente d'un logement à un notaire et de faire passer une annonce dans un journal en même temps), que ce soit lui qui rédige ensuite l'acte de vente.
Les honoraires sont ajoutés aux frais de vente et sont proportionnels à ceux-ci :
..............................5 % sur la fraction comprise entre 0 et 300 000 F
..............................2,5 % au-delà de 300 000 F (hors TVA).
Ils sont compris dans les frais d'acte et sont écartés des sommes servant à calculer les droits et la taxe d'enregistrement.

Les frais d'acte et accessoires sont à la charge de l'acheteur.
A noter : il est également possible de trouver un logement en utilisant un Minitel, internet, en passant par les ventes aux enchères ou en s'adressant à des marchands de biens (peu nombreux sur le marché).

La promesse de vente Elle concrétise l'accord entre le vendeur et l'acheteur. Elle peut prendre la forme : d'un simple échange de lettre, d'une offre de vente signée par le vendeur, d'une offre d'achat signée par l'acheteur.
Ces formules sont totalement déconseillées pour des mesures de sécurité.

Il faut donc leur préférer les deux formules suivantes :

- La promesse unilatérale de vente Signée par le vendeur et l'acheteur, elle prévoit un délai de réflexion pendant lequel le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acquéreur qui, lui, peut renoncer à l'achat. En contrepartie de cette facilité, l'acheteur devra verser une somme d'argent appelée " indemnité d'immobilisation " (en général 10 % du prix de la vente). Cette indemnité sera déduite du prix de vente si celle-ci se réalise. Dans le cas contraire, elle est perdue pour l'acheteur. Il est conseillé de la verser à un intermédiaire (notaire, agent immobilier) plutôt que de la verser directement au vendeur.
Passé le délai de réflexion, l'acheteur doit confirmer par lettre recommandée avec A.R. son intention d'achat. La vente est alors conclue et ne peut plus être annulée.
Frais : Si elle est faite sous seing privé : droits d'enregistrement. Si elle est faite par acte authentique (chez le notaire) : environ 500 F de débours (enregistrement, timbre, frais d'expédition) 1/4 des honoraires de vente (somme déduite des frais au moment de la vente si elle s'effectue dans la même étude).

Le compromis de vente Appelée aussi " promesse de vente synallagmatique ". Le vendeur s'engage définitivement à céder son bien et l'acquéreur à l'acheter. Elle peut toutefois contenir des clauses suspensives (la vente ne devient alors définitive que si les conditions énumérées ont été réalisées) ainsi que la possibilité de se dédire.
L'acquéreur verse alors des arrhes qu'il abandonnera s'il ne veut plus acheter, le vendeur devra verser le double des arrhes s'il ne poursuit pas la vente. Attention, s'il s'agit d'un acompte, cela engage définitivement vendeur et acheteur. La clause selon laquelle la vente est définitivement conclue seulement si l'acheteur trouve un acquéreur pour son appartement a été reconnue comme valide lorsque l'acheteur a donné mandat de vente à un intermédiaire.
Frais : variables.
- Si le compromis comporte des clauses suspensives : frais d'enregistrement.
- S'il ne comporte pas de clauses suspensives, il est considéré comme une vente définitive.
Les droits de mutation sont dus dans le mois qui suit sa signature.

Points à vérifier avant d'acheter ?
- Pour une maison : vérifier que l'achat comprend "toutes dépendances, tous les fonds de terrain en dépendant, sans aucune exception ni réserve", si le terrain est mal délimité, faire établir un plan par un géomètre, consulter le plan cadastral, vérifier qu'il n'existe pas de servitudes sur le terrain (droit de passage, servitude de vue), faire préciser si les murs sont mitoyens ou privés. demander éventuellement à voir le procès verbal de réception (pour s'assurer que les travaux ont bien été réalisés), et contacter l'assureur pour savoir si des dommages ont été signalés.

- Pour un appartement en copropriété : consulter le règlement de copropriété (chez le syndic) pour vérifier que les biens vendus correspondent au lot mentionné dans ce règlement, s'informer sur le montant des charges, demander au syndic s'il n'y a pas de gros travaux prévus (ravalement, rénovation...), vérifier l'absence de servitude d'urbanisme (demander un certificat d'urbanisme), vérifier s'il n'existe pas un droit de préemption de la commune (c'est le cas si l'immeuble se trouve dans une Z.A.C., une Z.A.D. ou une Z.I.D.).

Si chauffage individuel : demander l'attestation d'entretien chaudière, Cette attestation se fait gaz ouvert. Controlez que les radiateurs sont en état de fonctionnement.

Attention : depuis le 19/6/97 toute personne qui met en vente un appartement en copropriété doit mentionner, dans la promesse (ou compromis) et dans l'acte de vente, la superficie exacte. A défaut, l'acheteur peut demander l'annulation dans le mois suivant la signature de l'acte constatant la réalisation de la vente. Cette disposition ne s'applique pas aux caves, garages, emplacements de stationnement. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle de l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution de prix.
A noter : si la promesse ou le compromis a été signé avant le 19/6/97, et que l'acte devant notaire est signé avant le 19/12/97, cette nouvelle mesure ne s'applique pas
Se renseigner auprès du notaire sur le montant des frais à payer au moment de la vente.
Il faut savoir que l'on aura à payer des droits d'enregistrement, des taxes communales et régionales, les honoraires du notaire. Ces frais sont proportionnels au montant de la vente. Leur importance n'est pas à négliger pour le calcul du budget disponible (compter 10 % en plus). Prévoir un plan de financement. Il faut savoir qu'il n'est pas raisonnable voire impossible d'envisager un achat sans un apport personnel égal à 30 % du prix du logement.

Bon à savoir :
L'achat d'un logement est aussi important que difficile pour le particulier. Il est donc indispensable de s'informer soigneusement au préalable. S'il en existe un dans sa région, il est très utile de se rendre dans un centre d'information agréé par l'A.N.I.L
En effet : les renseignements sont fournis gratuitement ; ces centres regroupent des représentants des administrations, des consommateurs et des professionnels de l'immobilier et peuvent donc traiter l'ensemble des problèmes posés par l'achat ou la location d'un logement (problèmes juridiques, fiscaux, financiers) de façon indépendante ; ils répertorient les logements à vendre ou à louer dans le département dans un fichier à la disposition des visiteurs.