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Comment calcule-t-on désormais
la plus value immobilière en 2004 ?

Conseil : consultez votre notaire, il vous aidera à calculer au plus juste la plus-value

Lors de transmission à titre onéreux de biens immobiliers, les vendeurs sont susceptibles de faire des profits soumis à l'impôt sur le revenu.

Cela selon des modalités particulières.
Nous sommes dans la situation de l'imposition des profits occasionnels. Ce sont des profits exceptionnels pour des personnes physiques ou morale lors de la vente du bien immobilier leur appartenant.
Ces personnes n'étant pas dans une optique spéculative, la vente étant non habituelle et le profit générant une plus value.

Qu'est-ce que la plue value ?
C'est tout accroissement de valeur de bien pour une période donnée sans l'intervention de son propriétaire.
Il y aura soumission à l'IR (impôt sur le revenu) selon des modalités qui varient en fonction des personnes qui réalisent cette plus value, 2 hypothèses se dégagent :
- le simple particulier, c'est une plus value privée.
- la personne est une entreprise individuelle, commerciale, libérale, artisanale, agricole, c'est une plus value professionnelle.

C'est la plus value privée qui fait l'objet de cette étude. C'est-à-dire celle réalisée par les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

Depuis la loi du 19 juillet 1976, la plus value est soumise à l'IR. La réforme de la loi de finance de 2004 et ses 2 décrets d'application la simplifient et apportent quelques modifications.

Le champ d'application de la plus value privée 3 critères peuvent définir la plus value imposable : les personnes, les biens et les opérations.

Les personnes soumises sont les particuliers et les sociétés de personnes.
- Les particuliers concernés sont ceux qui vendent un bien de leur patrimoine privé ou ceux exerçant une activité artisanale, libérale, agricole… qui réalisent des plus values sur leur patrimoine professionnel.

Les opérations concernées sont les mutations à titre onéreux : " opération qui entraîne le transfert de la propriété d'un bien ou d'un droit d'un patrimoine dans un autre, moyennant une contrepartie le plus souvent financière, fournie par le nouveau propriétaire à l'ancien ".

Les ventes, les expropriations, les apports de société, les échanges et la dissolution de société répondent à cette définition.

Les plus values exonérées

Il y a exonération soit du fait de la nature du bien, soit de la nature ou du montant des cessions.

- L'exonération liée à la nature des biens, dans le nouveau régime de 2004, il n'y en a plus que 3.
- - les résidences principales La plus value réalisée doit être la conséquence d'une cession à titre onéreux de la résidence principale, non soumise à l'IR. Là il n'y a pas de condition.
  - les habitations de personnes physiques non résidentes fiscalement en France mais ressortissantes d'un Etat de la CE
  - les dépendances immédiates (1km) et nécessaires soit de la résidence principale soit de l'habitation de la personne non résidente fiscalement en France mais ressortissante de la CE.

- - L'exonération liée à la nature ou au montant des cessions
- 3 types d'opérations donnent lieu à exonération :
- le remembrement et les opérations assimilées
- l'expropriation
-la cession d'un bien dont le montant est inférieur à 15 000 euros

Les modalités de calcul de la plus value,

Le nouveau régime simplifie les calculs.
Tout d'abord on calcule la plus value brute, puis on y applique 1 ou plusieurs abattements.

Dans le nouveau régime, il n'y a plus de distinction entre le court et le long terme (2 ans).

La plus value brute = pris de cession - prix d'acquisition du bien à titre onéreux

Le prix d'acquisition peut être majoré par la justification d'un certain nombre de dépenses acquittées par le vendeur durant la période de détention du bien.

Il existe 4 dépenses qui minorent la plus value :

- les charges en capital, indemnités stipulées au profit du vendeur ;
- les frais afférents à l'acquisition (frais de notaire…) ;
- les dépenses de construction et reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration (sous certaines conditions) ;
- les frais de voirie de réseaux et de distribution imposés par les collectivités locales dans le cadre du POS ou PLU.

L'application d'un ou plusieurs abattements
Il y a l'abattement pour durée de détention du bien : abattement de 10 % par année de possession à partir de la 5ème année, jusqu'à 15 % année L'abattement général, s'appliquant à toutes les plus values, fixé à 1000 euros (opération par opération), il s'impute sur la plus value brute corrigée le cas échéant par l'abattement pour détention du bien.

De plus, dans le nouveau régime de 2004, une partie des obligations du contribuable incombe désormais au notaire qui rédige l'acte de vente. Il est chargé de rédiger la déclaration et de prélever la plus value auprès du vendeur et de la reverser à l'Administration fiscale lors des formalités d'enregistrement ou de publicité foncière à la Conservation des Hypothèques. C.P.

Conseil : consultez votre notaire, il vous aidera à calculer au plus juste la plus-value