Portage salarial
en immobilier

Mise à jour : 14 avril, 2016

 

Le portage salarial a été développé pour des prestations ponctuelles, par exemple la tenue de stands lors de manifestations telles que foires, salons, ou encore des missions de formation… : l’entreprise fait appel ponctuellement à un intervenant extérieur, qui peut avoir un statut indépendant, ou préférer être salarié.

Dans ce dernier cas, l’entreprise peut salarier directement l’intervenant, ou, si elle ne le souhaite pas, faire appel à une société de portage, qui va facturer la prestation à l’entreprise et salarier l’intervenant.

De nombreux prestataires travaillent habituellement avec la même société de portage depuis des années, et conservent ainsi le statut de salarié, tout en négociant individuellement leurs interventions.

Dans l’immobilier le problème est différent : parce qu’il s’agit d’une mission durable avec un objectif le plus souvent économique et non social, au détriment du négociateur, et parce que la légalité du portage n’est pas évidente par rapport à la loi Hoguet.

Un objectif économique et non de statut social : pourquoi une agence immobilière fait-elle appel à une société de portage ? Pas pour une mission ponctuelle, mais parce qu’elle voudrait collaborer avec un agent commercial ; elle trouve plus facilement des candidats désirant être salariés, et leur propose donc le portage : les avantages de l’agent commercial pour l’agence, les avantages du salariat pour le négociateur !
Si celui-ci réalise suffisamment d’affaires, pas de souci : l’argent rentre, l’agence paie à chaque commission la société de portage, qui va reverser sa part au négociateur sous forme de salaire.

Mais s’il n’y a pas ou pas assez d’affaires, que se passe-t-il ?
L’agence va payer quand même ? Non, ce n’est pas ce qui est prévu dans son contrat avec la société de portage : pour l’agence, quand il n’y a pas d’affaires, elle ne paie rien, comme pour un agent commercial.
La société de portage va avancer de l’argent ? Ce n’est pas son rôle non plus. On se retrouve donc au final avec un salarié qui ne touche même pas le SMIC, ce qui est contraire au Code du travail.
Lequel pourra naturellement intenter une action prud’homale contre l’agence et la société de portage.

La solution serait de lui payer au moins le SMIC, mais c’est justement pour éviter de verser ce salaire minimum que l’agence a fait appel au portage salarial !

C’est pourquoi, dans le réseau de franchise Cimm immobilier, nous ne conseillons pas cette forme de collaboration. Autant salarier directement !

Quant à la loi Hoguet, comment la respecter ?
Il faut naturellement que la société de portage soit titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier mandataire, et que le négociateur soit titulaire d’une attestation article 9 ; délivrée par a société de portage, certes, mais sur le terrain, n’intervient-il pas pour l’agence immobilière ? Il lui faudra donc une deuxième carte, délivrée cette fois par l’agence.

Et au nom de qui va-t-il prendre les mandats ? A qui vont-ils appartenir ? Au titulaire de la carte professionnelle, mais lequel ?

Si c’est la société de portage, ce n’est certes pas ce que souhaitait l’agence ; et les commissions devront être versées à la société de portage ;

si c’est l’agence, elle a mandaté un intervenant qui n’est ni son salarié ni son agent commercial, et on sait que la loi Hoguet prévoit désormais que les non salariés de l’immobilier doivent être agents commerciaux.

Ce qui exclut d’ailleurs en passant les VDI.

Le portage salarial en immobilier n’est donc pas la panacée, et la plus grande prudence est de mise, en attendant les éclaircissements que ne manquera pas d’apporter la jurisprudence.
D’autant que la convention collective de l’immobilier propose un statut spécifique de VRP particulièrement bien adapté à la mission du négociateur.

Immobilier et portage?: la stricte réglementation

Si tous les métiers de l’immobilier ne sont pas touchés par le portage, il est un domaine où il fait des émules?: celui des transactions de biens immobiliers bâtis et/ou fonciers.
En clair, on le retrouve souvent dans les agences immobilières.

Mais pour que celui-ci soit exercé en toute transparence et en toute légalité, il est assujetti à un certain nombre de règles.

Avant toute chose, la société de portage exerçant dans l’immobilier doit garantir aux portés les mêmes dispositions légales que dans toutes les autres banches du portage, à savoir un salaire brut minimum mensuel de 2 900 euros, ainsi que le statut cadre pour le porté.

Deux conditions sine qua non, réaffirmées le 8 juin dernier par arrêté ministériel.

À cela s’ajoutent d’autres contraintes, liées à l’activité immobilière même. En effet, le législateur a strictement encadré les conditions de vente des biens immobiliers.
Ainsi, pour qu’un porté puisse vendre un bien, il est indispensable que la société de portage se soumette aux mêmes obligations qu’une agence immobilière.
Elle doit donc être détentrice de la carte professionnelle d’agent immobilier, délivrée par le Préfet sous condition de diplôme et/ou de pratique.
Une fois cette carte obtenue, la société délègue à son porté son utilisation, ce qui atteste sa capacité à prendre des mandats de vente.

Carole Gouyé
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